絶対に外せない土地選びのポイントと土地探しの方法

土地には様々な法的規制がかかっている

土地を購入する際には、必ずチェックしなければならない項目があります。土地には目に見えない法規制があるのです。まず、都市計画により市街化区域や市街化調整区域のうちどの区域に指定されているかチェックしなければなりません。市街化区域であれば都市開発を進めるエリアなので建物を建てやすいですが、市街化調整区域では新築を控える地域のため避けた方が良いでしょう。また、建築基準法や都市計画法によりこのほかにも様々な法規制がかけられています。

こうした法律で定められた規制のうち、主な点を挙げてみましょう。建ぺい率は、土地の中で建物の1階部分が占める面積の割合のことで、土地が広くても建ぺい率が低ければ建物の大きさは大幅に制限されることになります。容積率は、土地に対する建物の全ての階の床面積を併せた延べ面積の割合を指します。したがって、建ぺい率をクリアしても、2階以上の階数があると容積率を超えてしまうおそれがあるため注意しなければなりません。

それから、斜線制限という法規制もあります。これは建物の高さ制限の1種で、隣地や接道の日当たりや通風を確保するため建物の屋根を斜めにカットすることを求める規制です。北側斜線制限と道路斜線制限があり、北側斜線制限は北側の隣地の日当たりを確保するための規制で、道路斜線制限とは建物に接する道路の日当たりや通風を確保するための規制です。道路に関する規制としては、接道義務というものがあります。

土地が面する道路は幅が4メートル以上あり、敷地がその道路に2メートル以上接していなけれななりません。接道の幅が4メートル未満の場合には、セットバックといって建て替えの際に道路の幅が4メートル以上確保されるように敷地の境界線を後退させなければならないと定められています。道路に関する法規制として私道負担という制度もあります。土地の一部に私道が含まれていると、その部分は私道負担と呼ばれ建物を建てることができません。用途地域の制限も重要です。用途地域は、住宅・工業・商業など用途によって地域の制限を設けたもので、第一種低層住居専用地域など13種類に及ぶ建物の種類の制限があります。

法規制を見逃さない土地の探し方

購入する土地を探すには、現地に赴いて地元の不動産業者に相談することは重要です。しかし、希望の土地が決まっても、その土地に想定外の法的規制があったら訪問が無駄になってしまうこともあるでしょう。そこで、事前に土地の存在する地域の役所に行ったり、自治体のホームページを調べて都市計画図を閲覧すると良いでしょう。土砂災害警戒区域など自然災害のリスクを確認することも忘れてはいけません。

土地探しで重要なことの一つは周辺環境です。公共施設や商業施設はもちろんですが、生活するうえで重要となるのが近隣住民です。購入前には実際に現地へ足を運び周辺環境をチェックしてみましょう。

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